Ипотечный кредит— вид целевого кредитования, подразумевающий выдачу денег под покупку земли, дома, квартиры, офисного помещения и т. д. Сделка оформляется одним или двумя договорами, подразумевает погашение по аннуитетной или дифференцированной схеме до полного обнуления задолженности. Ниже рассмотрим, в чем особенности займа, когда он выдается, чему уделить внимание, и как платить. Отдельно поговорим, о каких плюсах и рисках нужно знать.
Причины оформления и виды
Сегодня многие принимают решение оформить ипотеку, чтобы получить собственное жилье. Такой кредит позволяет почти сразу получить квартиру, дом или иную недвижимость, не собирая всю сумму. Достаточно иметь на руках необходимый пакет документов и первоначальный взнос до 30-40% от стоимости залогового имущества.
При этом выделяется несколько видов ипотечных кредитов по типу объекта:
- Вторичная недвижимость — покупка квартиры / комнаты в старом доме. Главное, чтобы он не относился к категории аварийных.
- Частный дом, таунхаус, коттедж. Такие объекты должны находиться в городе или возле него и строиться на участке со статусом ИЖС.
- Новостройка. Квартира / дом покупается в ипотечный кредит на этапе возведения.
- Строительство дома. В этом случае в качестве залог необходимо предоставить другое имущество.
Также ипотека может выдаваться для покупки недвижимости с привлечением материнского капитала, коммерческого или загородного объекта. Есть также специальные программы, к примеру, на улучшение жилищных условий, покупки нестандартного объекта и т. д.
Чему уделить внимание при выборе
Оформление ипотеки подразумевает получение крупной суммы на срок до 10-20 лет, поэтому при выборе продукта нужно проявить особое внимание. Перед подписанием договора изучите следующие моменты:
- Процентная ставка по кредиту.
- Дополнительные расходы: оплата госпошлины, оценка рыночной стоимости, страховка и т. д.
- Текущие финансовые возможности. Вы должны быть уверены, что сможете вернуть займ и своевременно расплачиваться с банком в течение 10 и более лет.
- Полная стоимость. Эта информация размещается в квадратной рамке справа в углу кредитного соглашения. Именно эту сумму необходимо учитывать при сравнении банковских предложений.
- Авторитетность финансового учреждения. Рекомендуется брать ипотеку только в проверенных банках.
Важный момент — обязательно изучение договора на факт «подводных камней». По возможности стоит проконсультироваться со специалистом, а уже после принимать решение.
Особенности
При рассмотрении сути ипотечного кредита нужно учесть ряд особенностей услуги, отличающей ее от других видов займов. К основным моментам стоит отнести:
- Кредиторы позволяют оформить ипотеку не на все виды недвижимости. Как правило, принимаются только достроенные объекты, обладающие хорошей ликвидностью.
- Квартира / дом должны иметь рыночную стоимость, что дает законное право о передаче права собственности.
- Кредит обязательно подразумевает обеспечение, в роли которого выступает сам объект ипотечного займа. В случае продолжительной просрочки банк вправе отобрать залог и продать ее для покрытия своих финансовых потерь.
- Подходы к выплате ипотечных кредитов рассматриваются индивидуально с учетом запросов банковского учреждения и финансовых возможностей клиента.
Виды процентных ставок
При рассмотрении условий ипотечного кредита обращайте внимание на виды процентных ставок. Она бывает двух видов:
- Фиксированная. Процент остается неизменным в течение всего срока погашения. Он определяется перед подписанием договора и фиксируется в нем. Такой вариант подходит при оформлении ипотеки на небольшой период.
- Меняющаяся / гибкая. В отличие от фиксированной такая ставкаменяется с учетом рыночной ситуации и в зависимости от условий соглашения. К примеру, при изменении ключевого процента ЦБ РФ в меньшую сторону, условия по ипотеке также могут поменяться в выгодную для клиента сторону. Но возможна и обратная ситуация, когда ставка увеличится.
Способы платежей и досрочная выплата
Если вам удалось оформить ипотечный кредит, необходимо правильно подойти к его погашению. Особенности выплаты указываются в договоре и бывают двух типов:
- Дифференцированные. При таком подходе размер платежей каждый месяц уменьшается. Это связано с тем, что проценты берутся от оставшейся части задолженности, а полученная сумма суммируется с определенной долей «тела» займа (остается неизменной).
- Аннуитетные. Выплаты осуществляются одинаковыми суммами в течение всего срока действия договора.
В зависимости от условий договора клиент может досрочно погасить задолженность. Это можно сделать полностью или частично. В обоих случаях необходимо предупредить кредитора о своих намерениях.
При этом банк вправе сам требовать досрочной выплаты долга в следующих случаях:
- Клиент не предупредил финансовое учреждение о наличии прав у других людейна недвижимость.
- Должник не выполняет взятые на себя обязательства по сохранению залога. К примеру, не делается ремонт, что несет риски для ликвидности квартиры / дома.
- Заемщик нарушает обязательства по страхованию залогового объекта.
- Получатель ипотеки отказывает в проверке.
- На предмет сделки накладываются санкции из-за совершения преступления или каких-либо иных действий человека.
Существует также ряд дополнительных причин, которые могут оговариваться в договоре.
Плюсы и риски
Популярность ипотеки обусловлена многими преимуществами для клиентов. К основным стоит отнести:
- Доступность недвижимости даже при внесении минимальной суммы.
- Наличие четкого графика платежей для погашения.
- Высокая вероятность одобрения заявки, ведь в качестве залога выступает сама недвижимость.
- Более низкая процентная ставка в сравнении с потребительским кредитом.
- Гибкие сроки погашения и возможность их обсуждения с банковским учреждением.
При рассмотрении преимуществ нельзя забывать и о рисках ипотечного кредитования. К основным стоит отнести:
- Утеря работы / трудоспособности, снижение заработной платы. Все эти факторы влияют на способность погашения задолженности.
- Курс национальной валюты. Если ипотека оформлена в долларах, а зарплата выдается в рублях, в случае инфляции заемщик оказывается в сложном положении, ведь погашать долг необходимо в той же валюте.
- Уменьшение цены залога. При резком снижении стоимости кредитной недвижимости и ухудшении финансового положения продажа объекта не позволит погасить долг.
- Утеря залогового имущества из-за взрыва, пожара и т. д. В таком случае расходы на восстановление ложатся на плачи владельца.
Нельзя исключать инфляцию, которая влияет на платежеспособность клиента и вынуждает его тратить больше средств на жизнь (оплату коммунальных услуг, покупку продуктов питания и т. д).
Что делать, если нет денег
Бывают ситуации, когда погашение ипотеки невозможно из-за определенных жизненных обстоятельств. Причиной может быть реализация любого из рассмотренных выше рисков, что не позволяет своевременно вносить указанную выше сумму. В таком случае нельзя прятаться от банка.
Важно сразу информировать его о возникновении проблем для получения реструктуризации долга. Дополнительно можно обратиться в другой банк для получения рефинансирования путем оформления нового ипотечного кредита для погашения старого и дальнейшей оплаты на более выгодных условиях.
Итоги
Оформление ипотеки — альтернативное решение для людей, не имеющих возможности покупки недвижимости за полную сумму. Нельзя забывать и о дополнительных программах, которые предлагает государство для помощи молодым и малообеспеченным семьям. Их особенность в меньших требованиях к документации, низкой процентной ставке, возможности применения материнского капитала и т. д.
